No universo das relações locatícias, uma questão que frequentemente emerge é a aplicação da multa de 10% no atraso do pagamento do aluguel. Essa prática é comum e amplamente adotada, mas a sua legalidade suscita debates e questionamentos. 

Enquanto alguns argumentam que essa multa é um dispositivo legítimo para garantir o cumprimento do contrato, outros questionam se ela fere os direitos do locatário, podendo até mesmo ser considerada ilegal. 

Afinal, a multa de 10% por atraso no pagamento do aluguel é legal ou ilegal?


Para Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, a multa de 10% por atraso no pagamento do aluguel é legal caso esteja previsto em contrato. Não estando em contrato ela não pode ser aplicada, portanto, nas locações diretas não se pode cobrar multa.
 

“Trata-se de uma multa penal moratória que é cobrada através do débito do aluguel mensal daquele débito mensal então venceu não pagou se aplica a multa caso conste no contrato. Essa multa de 10% pode ser menor caso seja pactuado em contrato. E se for maior, cai no problema do abuso.”

Ainda de acordo com o Toledo, existe um inclusive um decreto 22.626 de 1933 que vigora até hoje, que diz:

Art. 9º. Não é válida a cláusula penal superior a importância de 10% do valor da dívida.

“Portanto, a multa de 10% é uma prática aceita, porém flexível. Em algumas situações, quando o inquilino atrasa o pagamento e chega manifestando sua insatisfação, nós, enquanto administradores, buscamos encontrar soluções justas. Compreendemos que impor uma multa fixa pode ser prejudicial tanto para o inquilino quanto para o proprietário. Em casos específicos, optamos por negociar uma multa proporcional, muitas vezes reduzindo-a para 3%, dependendo do prazo de pagamento acordado. Esta prática era comum na rotina da administração de imóveis, especialmente na imobiliária onde trabalhei, que, apesar de ser de porte médio, valorizava a flexibilidade e a negociação como parte essencial do seu serviço", aponta Toledo.

E porque não pode aplicar a multa de 2% da lei do consumidor?

É comum nos depararmos com atrasos no pagamento do condomínio e de outras contas, muitas vezes sujeitos a uma multa de 2%. No entanto, surge uma questão intrigante: por que, então, quando ocorre um atraso no pagamento do aluguel, não é permitido aplicar uma multa similar de 2%?

Segundo o especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel Alguns juristas levantam a tese que a lei do consumidor pode ser aplicada na locação, baixando para 2%, porém é unânime na jurisprudência e julgados que a lei do consumidor não se aplica na locação urbana. 

“São raros os juízes de 1ª instância que insistem no tema, mas acabam caindo quando sobem para 2ª instância. Então, é unânime, que a multa de 10% é válida e não se pode aplicar a lei do consumidor na lei do inquilinato.”


Assim sendo, o atraso no pagamento do aluguel é regido pela Lei do Inquilinato, não se encaixando na esfera da legislação do consumidor. Além do mais, o condomínio possui sua própria legislação, a Lei 4.591/64, que estabelece diretrizes específicas para a organização e funcionamento dos condomínios e incorporações imobiliárias. Cada uma dessas leis, com suas regras e referências, delineia os deveres e direitos dos envolvidos, proporcionando um quadro legal claro e definido para lidar com questões pertinentes.